Se você está interessado em investir no mercado imobiliário dos Estados Unidos, provavelmente já ouviu falar em REIT. Mas nem sempre o conceito sobre o que é REIT fica claro logo de cara.
Por isso, neste artigo você vai entender os fundamentos do que é REIT, as vantagens e desvantagens e como investir no mercado imobiliário dos EUA usando essa ferramenta financeira.
O que é REIT
Para começar a entender o que é REIT é preciso saber o que significa a sua sigla.
REIT quer dizer Real Estate Investment Trust (ou Fundos de Investimento Imobiliário). É, na realidade, empresas que atuam com o mercado de imóveis nos Estados Unidos.
Ao contrário do Brasil em que existem os Fundos Imobiliários, no país norte-americano, as empresas corretoras utilizam o mercado imobiliário como investimento.
Ou seja, você pode comprar imóveis, direitos sobre esses imóveis ou papéis, como ações, atrelados ao setor imobiliário, tudo isso por meio de uma empresa corretora, ou melhor, um REIT.
Os REIT’s surgiram na década de 1960 e, de lá para cá, já arrecadaram um patrimônio de quase US$ 1,2 trilhão, segundo a National Association of Real Estate Investment Trusts. Esse modelo de fundo imobiliário feito através de empresas foi adotado em mais 35 países ao redor do mundo, depois do sucesso de implementação nos Estados Unidos. Contudo, foi lá que esse tipo de investimento ganhou popularidade.
Quais são os tipos de REIT
Nos EUA, existem dois tipos de REIT principais: o de Mortgage e o de Equity. Fazendo uma comparação com o Brasil, é como se fossem fundos de papel e fundos de tijolo, respectivamente.
O que isso significa? Fundos de papel são fundos de investimento conhecidos também como recebíveis. Eles são títulos vinculados ao mercado imobiliário que representam direitos de créditos imobiliários.
Já os fundos de tijolos, são os investimentos feitos em imóveis como patrimônio propriamente dito. É quando um investidor aplica dinheiro em espaços logísticos, como por exemplo, shoppings, galpões de empreendimentos etc.
Dessa forma, o Mortgage REIT são empresas que investem em títulos e hipotecas, enquanto o Equity REIT são credoras que investem em empreendimentos físicos como terrenos, imóveis residenciais, prédios comerciais, entre outros.
No entanto, existem os modelos híbridos, que são chamados de Hybrid REIT. Nesse caso, o investidor tem a opção de aplicar seu dinheiro tanto em investimentos de papel quanto físicos.
Entender o que é REIT e quais os tipos existem são essenciais para compreender a próxima parte: como eles funcionam dentro do mercado norte-americano.
Como funciona REIT
Cada REIT funciona, literalmente, como uma empresa. Eles têm conselhos administrativo, diretoria e, acredite, também podem se endividar e entrar em crises financeiras.
Essas empresas gerenciam toda aplicação de imóveis da carteira de um investidor. É realmente como uma corretora de investimento, mas focada cem por cento no mercado imobiliário.
Cada REIT é listado na bolsa de valores e eles são divididos em 13 segmentos:
- Escritórios;
- Indústrias;
- Varejo;
- Hospedagem;
- Residenciais;
- Florestais;
- Saúde;
- Galpões;
- Infraestrutura;
- Data Centers;
- Diversificados (mais de um tipo);
- Especializados (imóveis que não se enquadram nas demais categorias);
- E, por fim, hipotecários (mReits).
Porcentagem de participação do REIT em cada setor. Fonte: EuQueroInvestir.
Para lucrar nessa área, cada REIT aluga os imóveis do seu portfólio e com a renda obtida é distribuída entre os acionistas. Via de regra, cada corretora precisa pagar pelo menos 90% dos seus lucros para os investidores, mas muitas vezes, as empresas acabam repassando 100% desse retorno dos investimentos.
No Brasil, também há segmentação dentro dos FII’s, mas curiosamente, nos Estados Unidos esses segmentos também podem incluir cemitérios, prisões, terrenos de antenas, entre outros lugares um tanto quanto peculiares.
Confira as diferenças entre os FII’s brasileiros e os REIT’s americanos.
Principais diferenças entre REIT’s e FII’s. Fonte: Prosperando Hoje.
Vantagens e desvantagens de investir nos Fundos Imobiliários
Agora que você já entendeu o que é REIT e como cada um funciona dentro da lógica de investimentos norte-americana, você pode pensar “será que vale mesmo a pena investir em Fundos Imobiliários?”
Para que essa dúvida seja sanada, separamos algumas vantagens e desvantagens de investir nesse mercado de modo geral. As observações são feitas considerando tanto os FII’s no Brasil quanto os REIT’s nos Estados Unidos.
Vantagens
Facilidades e liquidez
Sabe toda aquela burocracia em comprar e vender imóvel físico quando você é o proprietário? No Fundo de Investimentos Imobiliários, essa operação é bem mais simples, otimizando processos, tempo e aumentando a possibilidade de liquidez.
Investimento com valor baixo
Não é preciso ter uma grande quantia para começar a investir em imóveis. Nos FII’s, a partir de R$100, por exemplo, já é possível encontrar cotas disponíveis para compra.
Diversificação na carteira de investimentos
Se você é uma pessoa que gosta de investir, então sabe que diversificar a carteira de investimentos é fundamental para ter ainda mais retorno, poder se posicionar ainda melhor no mercado e ter mais segurança do seu capital.
Com o investimento nos Fundos Imobiliários, você pode comprar cotas em diversos segmentos e ainda explorar os modelos existentes.
Desvantagens
Risco do cenário econômico
Mas, como nem tudo são flores, existem também as desvantagens em investir nos Fundos Imobiliários ou nos REIT’s. Um dos principais é o risco do cenário econômico desfavorável. Quando a economia está desaquecida, como no caso da pandemia, esse mercado pode desvalorizar. É preciso ficar atento.
Risco de problema com o imóvel
O imóvel é uma propriedade física e, como tal, pode sofrer riscos de perdas significativas que alteram seu valor no mercado. Problemas como, inundações, incêndios, depredações etc, podem influenciar nas ações.
Como investir no mercado imobiliário dos EUA
Se você se interessou pelo o que é REIT e agora está pensando em investir no mercado imobiliário dos EUA, então, você pode fazer isso de duas formas: abrindo uma conta internacional ou através da bolsa de valores B3, por meio dos BDR’s.
Os BDR’s são títulos brasileiros que representam os REIT’s americanos. Dessa forma, você investe sem precisar ter um vínculo com qualquer conta nos Estados Unidos.
O que é REIT e como investir no mercado imobiliário dos Estados Unidos. Fonte: banco de imagens
Melhores REIT’s para investir em 2023
Separamos uma lista com os 5 melhores REIT’s para investir esse ano, baseado em indicações de especialistas financeiros:
- Medical Properties Trust
- Proshares
- Innovative Industrial Properties
- Gaming and Leisure Properties
- Agree Realty
Saber o que é REIT e como as credoras funcionam, pode te auxiliar com a oportunidade de aumentar a sua carteira de investimentos e fazer aplicações internacionais com inteligência.
Esse artigo foi útil? Então leia também sobre como investir em imóveis para alugar.
