FIIs de tijolo: vale a pena investir? Quais são os melhores?

FIIs de tijolo são excelentes opções de investimentos para quem quer investir em imóveis físicos, mas não quer ter dor de cabeça com contrato de locação, comprar imóvel e toda a burocracia. 

Com esse tipo de aplicação, você compra cotas e pode investir em diversas propriedades ao mesmo tempo, recebendo rendimentos mensais como se realmente fosse um aluguel. 

E o melhor: você nem precisa de muito para investir. 

A seguir, trouxemos um guia com tudo o que você precisa saber para escolher os melhores fIIs de tijolo do mercado.

O que são FIIs de tijolo?

Os fundos imobiliários de tijolo são um tipo de fundo de investimento que aplica o capital em imóveis físicos, como prédios comerciais, shoppings, galpões logísticos, hospitais, entre outros. 

O nome “tijolo” remete justamente ao investimento em ativos tangíveis e não em ativos financeiros, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) — como é o caso dos FIIs de papel. 

De qualquer maneira, eles funcionam de forma parecida com qualquer fundo de investimento: distribuem cotas, captam dinheiro, compram ou investem em propriedades e distribuem os rendimentos (aluguel ou venda) por cotas. 

É como se você comprasse uma parcela bem pequena de um imóvel a cada cota e recebesse um valor proporcional a ela.  

Quais são as vantagens dos FIIs de tijolo?

Existem diversos motivos para você incluir os FIIs de tijolo em sua carteira de investimentos. Confira alguns:

Acesso ao mercado imobiliário

Desde o início da história, os imóveis representam uma forma de patrimônio. Antigamente, inclusive, o mais rico era aquele que possuía mais terras. 

Ou seja, trata-se de um setor do mercado com demanda constante e crescimento constante. Mesmo com altos e baixos, o segmento cresceu 15,3% ao ano entre 2009 a 2019 — maior, inclusive, que diversos investimentos da Bolsa de Valores. 

Sendo assim, investir em imóveis é sempre uma opção válida. 

Baixo investimento inicial 

Imagine quanto você precisaria para comprar um imóvel e começar a receber rendimentos? R$200.000? R$100.000?

Com os FIIs de tijolo, você consegue investir no setor com valores menores que R$100 e construir o seu patrimônio aos poucos!

Receita recorrente

Uma das grandes vantagens de investir em imóveis é receber regularmente os rendimentos de aluguéis e criar uma fonte de receita constante. 

Como os FIIs de tijolo são obrigados por lei a distribuir, no mínimo, 95% dos seus resultados aos cotistas, você consegue garantir um recebimento recorrente de dinheiro na sua conta — o qual é possível reinvestir e criar o efeito “bola de neve”. 

Se você tem 10 cotas de R$100 de um FII com dividend yield de 1% ao mês, você recebe cerca de R$10. Pouco, não é? Mas imagine quando você conseguir acumular mais?

Fácil liquidez

Quando você tem um imóvel físico e precisa vender, é uma verdadeira dor de cabeça. Precisa resolver documentação, encontrar comprador, divulgar o imóvel, reformar, contratar corretor e uma série de outras ações. 

Com um fundo imobiliário, não. Como são negociadas na bolsa de valores, você consegue vender e pegar o seu dinheiro em poucos minutos sem grandes problemas (lembre-se de analisar esse indicador na hora de comprar). 

Isenção de IR sobre os rendimentos

Os rendimentos distribuídos dos FIIs de tijolo são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que algumas condições sejam atendidas. Então, você consegue ter uma rentabilidade líquida maior em relação a outras modalidades de investimento.

E desvantagens?

Sim, assim como qualquer investimento, os fundos imobiliários de tijolo também apresentam desvantagens e riscos que os investidores devem considerar antes de investir. 

Alguns deles são:

• Risco de mercado imobiliário: os imóveis são ativos reais e, como tal, estão sujeitos às flutuações do mercado imobiliário, então, você pode enfrentar altos e baixos. 
• Vacância (falta de locatários para os imóveis) ou inadimplência: se um ou mais imóveis do fundo estiverem desocupados ou os inquilinos derem “calote”, pode impactar nos rendimentos do fundo, uma vez que não haverá receitas provenientes de aluguéis durante esse período.
• Taxas e custos: como outros fundos de investimentos, existem despesas operacionais associadas, como taxas de administração e performance, que podem afetar a rentabilidade. 

De qualquer maneira, saiba que se trata de uma renda variável um pouco menos volátil graças aos contratos de locação e estabilidade maior do mercado, mas, ainda assim, pode oscilar!

FIIs de tijolo ou papel: qual escolher?

FIIs de tijolo investem majoritariamente em imóveis físicos e distribuem rendimentos provenientes de aluguel, venda ou outra receita ligada a propriedade. Já fundos de papel investem em ativos financeiros relacionados ao mercado imobiliário, como CRIs e LCIs, e oferecem rendimentos atrelados ao pagamento de juros e amortizações de créditos imobiliários.

Ou seja, um investe em propriedades físicas, enquanto outros compram “papéis” de outros investimentos ligados ao mercado imobiliário!

E qual é o melhor?

Depende do seu objetivo e perfil, pois possuem características diferentes. 

Os fundos de papel investem, sobretudo, em ativos de renda fixa relacionados com o mercado imobiliário, então, eles são menos voláteis e menos suscetíveis a riscos. Em momentos de alta da taxa básica de juros, os seus retornos costumam ser bem atraentes, mas, em momentos de baixa, eles podem reduzir. 

Então, os FIIs de papel são ideais para quem tem perfil conservador/moderado.    

Já os FIIs de tijolo possuem uma volatilidade maior, tendo em vista a influência de outros fatores, como vacância, inadimplência, entre outros. Em compensação, os imóveis se valorizam com o tempo, o que também pode trazer um retorno maior no longo prazo — o que não acontece com o papel. 

Sendo assim, eles são mais indicados para o perfil moderado/arrojado.

Como analisar FIIs de tijolo e escolher o melhor?

Ao analisar os FIIs de tijolo e escolher o melhor para seus objetivos, é importante considerar diversos indicativos que podem influenciar no seu retorno mais tarde. Confira como avaliar:

Localização dos imóveis

Assim como na vida real, a localização das propriedades influencia diretamente na sua demanda e valorização ao longo do tempo. Portanto, verifique onde os principais imóveis estão situados e analise fatores, como mobilidade e infraestrutura da região. 

Taxa de ocupação e vacância

A taxa de ocupação é a proporção de imóveis alugados em relação ao total disponível na carteira do FII, quanto a vacância representa a proporção de imóveis desocupados em relação ao total de imóveis do fundo.

Quanto maior a taxa de ocupação e menor a vacância, mais estáveis e previsíveis tendem a ser os rendimentos do fundo, pois a maioria dos imóveis está gerando receitas de aluguéis.

Dividend yield

Esse é o principal indicador financeiro para quem quer criar uma boa fonte de receita mensal. Ele representa a relação entre os dividendos distribuídos por uma empresa ou fundo e o preço de suas ações ou cotas

Ou seja, a cada cota, qual seria o rendimento mensal? Um dividend yield de 1%, por exemplo, significa que a cada R$100, você receberá R$1 de volta.

Rendimentos passados 

Embora rendimento passado não seja sinônimo de rendimento futuro, você pode observar a questão da consistência de pagamentos. Caso tenha uma média constante, isso pode indicar uma boa gestão e ser um sinal de bons retornos futuramente.

Gestão do fundo

Falando em gestão, esse é um dos indicadores mais importantes, considerando que é responsabilidade da equipe por trás do fundo tomar decisões estratégicas, selecionar e adquirir os ativos imobiliários e demais demandas relacionadas, que impactam diretamente nos rendimentos. 

Nesse sentido, verifique transparência e a comunicação, bem como reputação no mercado e histórico de resultados.

Diversificação de FIIs de tijolo

Para reduzir os riscos, o ideal é o fundo imobiliário de tijolo ser diversificado de diferentes maneiras: em regiões do país diferentes, em tipos de propriedades distintas, diferentes inquilinos, entre outros. Isso reduz diferentes riscos e aumenta o potencial de rentabilidade. 

Endividamento

Análise do valor do patrimônio líquido do FII, que representa o valor total dos ativos imobiliários menos as dívidas e encargos do fundo. Um patrimônio sólido pode indicar maior estabilidade financeira e possibilidade de futuros investimentos.

Liquidez das cotas

Verifique a facilidade de comprar ou vender cotas do fundo quando desejar, permitindo que, caso você resolva vender amanhã, consiga resgatar o dinheiro rápido.

Custos

Analise as taxas de administração e performance cobradas, bem como outros custos operacionais. Certifique-se de que o valor não comprometa os rendimentos dos fundos. 

TOP 18 maiores fundos imobiliários de tijolo 

Quais são os melhores fundos imobiliários de tijolo? 

Para descobrir, você precisa analisar um por um e verificar aqueles com a melhor reunião dos indicadores que falamos anteriormente e também que se encaixam melhor no seu perfil de investidor.

Para te ajudar, trouxemos uma lista com alguns dos FIIs de tijolo mais populares da Bolsa:

Nome do FII	Código
BTG Pactual Corporate Office	BRCR11
BTG Pactual Logística	BTLG11
Bresco Logística	BRCO11
CSHG Logística	HGLG11
CSHG Real Estate	HGRE11
CSHG Renda Urbana	HGRU11
Hedge Brasil Shopping	HGBS11
HSI Logística	HSLG11
JS Real Estate Multigestão	JSRE11
Kinea Renda Imobiliária	KNRI11
RBR Log	RBRL11
VBI Logístico	LVBI11
VBI Prime Properties	PVBI11
Vinci Logística	VILG11
Vinci Offices	VINO11
Vinci Shopping Centers	VISC11
XP LOG	XPLG11
XP Malls	XPML11

Importante: não se trata de uma indicação ou opinião da Investe Digital.

E então? O que achou dos fundos imobiliários de tijolo? Vai acrescentar em sua carteira de investimentos? Conte nos comentários!